लैंड एंड बिल्डिंग्स को सिक्स फ्लैग्स के साथ रियल एस्टेट प्ले में वैल्यू बनाने का मौका मिलता है

व्यवसाय: छ: झंडे दुनिया में सबसे बड़ा क्षेत्रीय थीम पार्क ऑपरेटर और उत्तरी अमेरिका में वाटर पार्क का सबसे बड़ा ऑपरेटर है। वे मुख्य रूप से अपने पार्कों में प्रवेश की बिक्री से और पार्कों के भीतर भोजन, पेय पदार्थ, माल और अन्य उत्पादों और सेवाओं की बिक्री से राजस्व उत्पन्न करते हैं।

स्टॉक मार्केट वैल्यू: $1.9B ($23.25 प्रति शेयर)

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प्रतिशत स्वामित्व: लगभग 3.0%

औसत मूल्य: लागू नहीं

एक्टिविस्ट कमेंट्री: भूमि और भवन एक रियल एस्टेट केंद्रित लंबी-छोटी हेज फंड है जो गहरे मूल्य को देखते हुए एक दोस्ताना आधार पर प्रबंधन के साथ जुड़ने की कोशिश करेगा। यह सार्वजनिक बाजारों में भारी छूट वाली अचल संपत्ति में निवेश करता है और कॉर्पोरेट सगाई का चयन करता है। फर्म की स्थिति अक्सर 5% 13D रिपोर्टिंग सीमा के अंतर्गत होती है। यह निदेशकों को नामांकित करने के लिए तैयार है और अमेरिकन कैंपस कम्युनिटीज, ब्रुकडेल सीनियर लिविंग, फेलकोर लॉजिंग ट्रस्ट, लाइफ स्टोरेज, मैकरिच, मैक-कैली (अब वेरिस रेजिडेंशियल) और टूबमैन सेंटर्स में बोर्ड की सीटें प्राप्त कर चुका है।

पर 21 दिसंबरलैंड एंड बिल्डिंग्स ने सिक्स फ्लैग्स एंटरटेनमेंट के संभावित परिचालन और रणनीतिक बदलाव का विवरण देते हुए एक प्रस्तुति जारी की, जिसमें कंपनी की रियल एस्टेट संपत्तियों का मुद्रीकरण करना और बिक्री-लीजबैक पर विचार करना शामिल है।

भूमि और भवन (“एल एंड बी”) एक रियल एस्टेट केंद्रित निवेशक है, और यह मुख्य रूप से एक रियल एस्टेट नाटक है। फर्म सुझाव दे रही है कि सिक्स फ्लैग्स अपनी रियल एस्टेट होल्डिंग्स को अलग कर दें, जो एल एंड बी का मानना ​​​​है कि कंपनी के वर्तमान उद्यम मूल्य से अधिक मूल्य का है। एल एंड बी को इस क्षेत्र में व्यापक ज्ञान और अनुभव है। 2015 में, हेज फंड ने एक कार्यकर्ता अभियान शुरू किया MGM रिज़ॉर्ट्स इंटरनेशनल में, जिसके कारण अंततः VICI प्रॉपर्टीज द्वारा अधिग्रहित MGM रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट का गठन हुआ और ऑपरेटिंग कंपनी में महत्वपूर्ण मार्जिन वृद्धि हुई। गेमिंग रियल एस्टेट के साथ-साथ सार्वजनिक गेमिंग REIT वैल्यूएशन के लिए हाल ही में निजी लेन-देन, थीम पार्क जैसी संपत्ति के लिए 6% से 7% कैप रेट और मिड-टीन मल्टीपल की ओर इशारा करता है। एल एंड बी का मानना ​​है कि अधिग्रहण में दिलचस्पी रखने वाले कई लोग होंगे।

अपने विश्लेषण में, L&B ने 7.25% कैप दर और अचल संपत्ति के लिए $2.8 बिलियन मूल्य का अनुमान लगाया है। अचल संपत्ति की बिक्री-लीजबैक से ब्याज, कर, मूल्यह्रास और परिशोधन से पहले की कमाई $ 520 मिलियन से $ 315 मिलियन तक कम हो सकती है और 7x EBITDA गुणक (SIX का वर्तमान गुणक 8x है) मानते हुए, ऑपरेटिंग कंपनी के पास $ 2.2 बिलियन का उद्यम मूल्य होगा। $2.8 बिलियन नकद और $2.4 बिलियन ऋण के साथ, यह $2.6 बिलियन संपत्ति मूल्य या मार्केट कैप के बराबर होगा। बकाया 83 मिलियन शेयरों के साथ, यह $31.32 शेयर की कीमत के बराबर होगा, या सिक्स फ्लैग्स के मौजूदा स्टॉक मूल्य के 34% ऊपर (L&B योजना को सार्वजनिक किए जाने से पहले कंपनी के अप्रभावित स्टॉक मूल्य से 47% ऊपर)। L&B ने 2024/2025 EBITDA लक्ष्यों पर समान विश्लेषण किया, जिससे $6.8 बिलियन का मूल्य और 150% की वृद्धि हुई। इसके अलावा, हेज फंड का विश्लेषण मानता है कि कंपनी की बैलेंस शीट पर $2.8 बिलियन रहता है। यदि इसका उपयोग उन शेयरों को वापस खरीदने के लिए किया जाता है जहां वे अभी व्यापार कर रहे हैं, तो रिटर्न और भी अधिक होगा।

एलएंडबी का मानना ​​है कि सिक्स फ्लैग्स की अचल संपत्ति की बिक्री से कंपनी को शेयर बायबैक बढ़ाने, अपने लाभांश को बहाल करने की अनुमति मिलेगी (जो कोविड महामारी की शुरुआत में समाप्त हो गया) और कर्ज चुकाएं। इसके अलावा, यह कई समान विचारधारा वाले निवेशकों (एचजी वोरा, एच पार्टनर्स, लॉन्ग पॉन्ड कैपिटल) और एक अपेक्षाकृत नए सीईओ (सीईओ) के साथ एक शेयरधारक आधार है।नवंबर 2021) जो इस तरह की योजना के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं।

इस तरह की एक योजना को पूरा करने से सीईओ को बहुत समय और पूंजी (वास्तविक और आलंकारिक दोनों) मिलेगी जो वास्तव में करने की जरूरत है – परिचालन संबंधी मुद्दों को ठीक करें। नवंबर 2021 में जब सेलिम बासौल को सिक्स फ्लैग्स के सीईओ के रूप में नियुक्त किया गया था, तो उन्होंने अतिथि अनुभव को बढ़ाने और अधिक समृद्ध, परिवार-उन्मुख ग्राहक आधार की ओर पलायन करके अधिक लाभदायक, उच्च मार्जिन वाला व्यवसाय बनाने की कोशिश करने की रणनीति शुरू की। यह नई रणनीति, जिसमें कई ग्राहक भत्तों से छुटकारा पाना शामिल था, उपस्थिति में महत्वपूर्ण गिरावट आई, कई मौजूदा ग्राहकों का अलगाव और बाद में साथियों के लिए मूल्य कम प्रदर्शन। हालाँकि, जूरी अभी भी बाहर है कि क्या यह काम कर रहा है। यदि यह 2023 में उच्च कीमतों पर उच्च उपस्थिति में परिणत होता है, तो यह काम करता है और परिचालन रूप से कुछ भी करने की आवश्यकता नहीं होगी। हालांकि, अगर उपस्थिति 2023 तक जारी रहती है, तो बासौल को संशोधित डाइनिंग पास जैसे कई भत्तों को वापस देना शुरू करना पड़ सकता है। यहां तक ​​कि उन्हें कीमतों को उनके पिछले स्तर तक कम करने पर भी विचार करना पड़ सकता है। संचालन को स्थिर किए बिना, अचल संपत्ति की रणनीति केवल इतना शेयरधारक मूल्य बना सकती है। हालांकि, उपस्थिति का अनुकूलन और संचालन को स्थिर करने से रियल एस्टेट रणनीति द्वारा बनाए गए किसी भी मूल्य में वृद्धि होगी।

हम उम्मीद करेंगे कि भूमि और भवन इस रणनीति में मदद के लिए किसी प्रकार का बोर्ड प्रतिनिधित्व चाहते हैं। सच कहूँ तो, सिक्स फ्लैग्स को फर्म की मदद लेनी चाहिए अगर वे अचल संपत्ति का मुद्रीकरण करना चुनते हैं। इसलिए, बोर्ड की एक या दो सीटों के लिए एक सौहार्दपूर्ण समझौता देखना आश्चर्यजनक नहीं होगा। हालाँकि, निदेशक नामांकन विंडो 11 जनवरी, 2023 और 10 फरवरी, 2023 के बीच है। यदि तब तक कोई समझौता नहीं होता है, तो L&B निदेशकों को नामांकित करने के लिए लगभग निश्चित है, भले ही यह केवल फर्म के अधिकारों को संरक्षित करने के लिए हो, जबकि यह जारी है। प्रबंधन के साथ बात करें। क्या यह एक छद्म लड़ाई में जाना चाहिए, ऊपर उल्लिखित समान विचारधारा वाले निवेशक – एच पार्टनर्स (13.5%), एचजी वोरा (4.2%) और लॉन्ग पॉन्ड कैपिटल (5.7%) – एल एंड बी के संभावित समर्थक हो सकते हैं।

केन स्क्वॉयर 13D मॉनिटर के संस्थापक और अध्यक्ष हैं, जो शेयरधारक सक्रियता पर एक संस्थागत शोध सेवा है, और वह 13D एक्टिविस्ट फंड के संस्थापक और पोर्टफोलियो मैनेजर हैं, जो एक म्यूचुअल फंड है जो एक्टिविस्ट 13D निवेश के पोर्टफोलियो में निवेश करता है। स्क्वायर AESG™ निवेश श्रेणी का निर्माता भी है, जो पोर्टफोलियो कंपनियों की ESG प्रथाओं में सुधार पर केंद्रित एक सक्रिय निवेश शैली है।