बंधक विशाल फैनी मॅई जलवायु जोखिम से निपटती है, लेकिन अंडरराइटिंग में बदलाव में कई साल लग सकते हैं

ग्लोबल वार्मिंग ने पहले ही पृथ्वी के पारिस्थितिक तंत्र और समुदायों को अपरिवर्तनीय क्षति पहुंचाई है, ए के अनुसार आलोचनात्मक रिपोर्ट जलवायु परिवर्तन पर संयुक्त राष्ट्र के अंतरसरकारी पैनल द्वारा हाल ही में जारी किया गया।

नुकसान अमेरिकी आवास बाजार तक बढ़ रहा है, जिसने अभी-अभी कैलिफोर्निया में अभूतपूर्व हिमपात और बाढ़ देखी, साथ ही दक्षिण में असामान्य शीतकालीन बवंडर देखा। यह सब पिछले साल फ्लोरिडा में रिकॉर्ड किए गए सबसे खराब तूफानों में से एक के बाद आया था।

इन परिवर्तनों का देश के लगभग 12 ट्रिलियन डॉलर के मोर्टगेज बाजार पर गहरा प्रभाव पड़ा है।

हरिकेन हवाएं तेज हो रही हैं, आम तूफान गीले हो रहे हैं, जंगल की आग तेजी से फैल रही है—और लाखों अमेरिकी घर इस सबके रास्ते में खड़े हैं। लेकिन आवास बाजार वर्तमान में उस जलवायु जोखिम को घरेलू मूल्यों में नहीं रखता है। जर्नल में हाल ही में प्रकाशित शोध के मुताबिक, बाढ़ के जोखिम के संपर्क में आने वाले अमेरिकी घरों का मूल्य अब लगभग 200 अरब डॉलर से अधिक हो सकता है। प्रकृति जलवायु परिवर्तन.

फैनी मॅई, जो सभी आवासीय बंधकों के 40% से अधिक का समर्थन करती है, उस जोखिम का अधिक सामना कर सकती है। मॉर्गेज दिग्गज के मुख्य जलवायु अधिकारी, टिम जज का कहना है कि मॉर्गेज अंडरराइटिंग वर्तमान में जलवायु जोखिम के लिए जिम्मेदार नहीं है। इसलिए वह फैनी मॅई की बैलेंस शीट के लिए सटीक जलवायु जोखिम का पता लगाने के लिए एक बड़ा प्रयास – वास्तव में एक रक्षा – बढ़ा रहा है, ताकि अंततः उस जोखिम को बंधक अंडरराइटिंग में शामिल किया जा सके।

“मुझे लगता है कि अभी और भी बहुत कुछ है जो हमें करना है, और मुझे लगता है कि हमारे पास ऐसा करने के लिए अभी विश्लेषण नहीं है,” न्यायाधीश ने कहा।

मदद करने के लिए, न्यायाधीश जलवायु जोखिम मॉडलिंग फर्मों को काम पर रख रहे हैं, जैसे फर्स्ट स्ट्रीट फाउंडेशन और बृहस्पति बुद्धिसाथ ही अन्य, यह पता लगाने के लिए कि घरेलू मूल्यों और बंधक हामीदारी में जलवायु जोखिम को कैसे कारक बनाया जाए।

फर्स्ट स्ट्रीट, उदाहरण के लिए, बाढ़, आग और हवा से जलवायु जोखिम को देखता है, और इसे एक व्यक्तिगत संपत्ति स्तर पर लाता है। बृहस्पति पड़ोस और समुदायों का अध्ययन करता है।

लेकिन काम इतनी तेजी से नहीं हो पा रहा है। CoreLogic के नए शोध से पता चलता है कि वर्तमान जलवायु प्रक्षेपवक्र पर, जलवायु से संबंधित आपदाओं से प्रभावित अमेरिकी घरों की अनुमानित संख्या 2030 में एक मिलियन से भी कम से बढ़कर 2050 तक 62 मिलियन से अधिक हो जाएगी। मूल्य में, यह $200 से कम का नुकसान है। मिलियन से किसी भी वर्ष में $9 बिलियन के करीब।

उपभोक्ता बड़े पैमाने पर जलवायु संबंधी आपदाओं से होने वाली संभावित भावी लागतों से अनभिज्ञ हैं। बंधक ऋणदाता भी वित्तीय स्थिति का पता लगाने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

बंधक ऋण देने के प्रमुख क्रिस्टी फेरचो ने कहा, “यह वास्तव में सोचने के लिए हम सभी के लिए एक बड़ी चुनौती है।” वेल्स फारगो।

वह यह भी कहती हैं कि बंधक अंडरराइटिंग में जलवायु जोखिम को शामिल करने की आवश्यकता हो सकती है।

“आज तक, यह नहीं है। मुझे लगता है कि यह कुछ ऐसा है जिसका हम उद्योग की तरह मूल्यांकन कर रहे हैं,” फेरचो ने कहा।

फेरचो ने मोर्टगेज बैंकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष के रूप में अपना कार्यकाल पूरा किया, जिसने एक जारी किया विशेष रिपोर्ट 2021 में अपने शोध संस्थान से यह कहते हुए, “जलवायु परिवर्तन बंधक डिफ़ॉल्ट और प्रीपेमेंट जोखिम बढ़ा सकता है, जीएसई को बेचे जाने वाले ऋणों के प्रकारों में प्रतिकूल चयन को ट्रिगर करता है [Fannie Mae and Freddie Mac]घर की कीमतों में उतार-चढ़ाव को बढ़ाता है, और यहां तक ​​कि महत्वपूर्ण जलवायु प्रवासन भी पैदा करता है।”

फेरचो ने सहमति व्यक्त की, “यह निश्चित रूप से प्रभावित कर रहा है कि हम बंधक के बारे में कैसे सोच रहे हैं और हमें क्या करने की आवश्यकता है।”

समस्या विभिन्न फर्मों के साथ-साथ फेमा जैसी सरकारी एजेंसियों के मॉडल हैं, सभी व्यापक रूप से भिन्न हैं, और जज का कहना है कि परियोजना को उनकी अपेक्षा से अधिक कठिन बना दिया है।

अब तक, न्यायाधीश कहते हैं, फैनी मॅई ने सीखा है कि जलवायु प्रभाव पूरे देश में व्यापक रूप से भिन्न होता है लेकिन कमजोर समुदायों को समृद्ध लोगों की तुलना में कहीं अधिक प्रभावित करता है। यह संयुक्त राष्ट्र की रिपोर्ट को प्रतिध्वनित करता है, जिसमें पाया गया कि जलवायु परिवर्तन का प्रभाव दुनिया के सबसे गरीब देशों और द्वीपों में सबसे खराब है, जो लगभग 1 बिलियन लोगों का घर है, लेकिन ग्रीनहाउस गैस उत्सर्जन के 1% से भी कम के लिए जिम्मेदार है।

लेकिन फैनी मॅई अभी तक पूरी तरह से जलवायु जोखिम पर आधारित किसी भी बंधक को अस्वीकार नहीं कर रहा है।

“नहीं, हम अभी तक वहाँ नहीं हैं,” उन्होंने कहा। “पहला कदम यह समझ रहा है कि प्रत्येक संपत्ति को क्या नुकसान होगा। दूसरा कदम यह है कि यह हमारे व्यवहार को कैसे बदलने जा रहा है? और यह कैसे संपत्तियों के मूल्यांकन को बदलने जा रहा है? यह बहुत काम है जो हमें करना है। क्या यह पांच साल दूर है? मुझे यकीन नहीं है।”